Administrar la propiedad horizontal, como la misma ley 675 lo establece, debe recaer en personal idóneo, que verdaderamente sepa y domine el tema, no el recomendado o familiar cercano del presidente del consejo. recuerde que los administradores responderán por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. (responden con su propio patrimonio).
Son tantas las normas que hoy obligan a la propiedad horizontal, que Administrar es todo un Riesgo Jurídico, al que se le suma la intromisión de algunos miembros del consejo de Administración, copropietarios e Inquilinos, que consideran sabérselas todas y pretenden coadministrar.
También que los Revisores Fiscales, que solo se limitan a copiar y pegar su informe de auditoria, dejan que todo pase, y al final llegan las demandas por su falta de actuación e interés en la causa.
Los Administradores responden fiscal, administrativa y penalmente por sus malas acciones. Omisiones, extra-limitaciones e incumplimientos de la norma y en muchos casos, su responsabilidad se da con sus propios bienes, pudiendo perderlos y/o terminar en la cárcel.
Las normas que cobijan la PROPIEDAD HORIZONTAL son cada día más, alcabaleras su mayoría y van acompañadas de multas, como lo son:
- Vigilancia privada,
- Salud y seguridad en el trabajo,
- Plan de emergencia,
- Auditoria de ascensores,
- Ley de servicios públicos,
- Salva vidas (piscinas) todo el día,
- Trabajo en alturas,
- Planes de gestión integral de residuos sólidos (PGIRS),
- Protección de datos personales (imágenes, huellas, audios, fotos, registros personales),
- Pólizas de seguros,
- Construcción de obras civiles indebidas,
- Sala de máquinas y sus requisitos técnicos,
- Insolvencia en personas naturales no comerciantes,
- Ley anti-tabaco,
- Tenencia de mascotas,
- Código nacional de Policía,
- Resolución de conflictos,
- Cobro indebido de multas e intereses moratorios no autorizados en los reglamentos de Propiedad horizontal,
- Derecho de petición de particulares,
- Manuales de convivencias no registrados debidamente, a eso se le suma el reincidente problema del que hace peticiones por hacer,
- Tutelas que nunca faltan,
- Querellas de policía por humedades, ruidos y daños,
- Demandas por daños o hurtos,
- Demandas de impugnación de actos de asamblea y/o consejo,
- Prescripciones por falta de cobro de la administración,
- Requerimientos de la DIAN, Secretaria de Gobierno, ICBF, SENA, CCF, EPS, ARL,
- Inspecciones judiciales,
- Diligencias de embargo, secuestro, avalúo y remate de bienes, y
- La misma presión infundada de algunos miembros del consejo.
Todo eso, genera una carga emocional que te puede desquiciar, sumándole a ello, la presión de la Superintendencia de Comercio por cámaras o sistemas de identificación biométrica indebidamente instalados y no controlados, o el DAGMA y Salud Pública, porque el shut de basuras no cumple la norma técnica, o la multa porque no se hizo auditoria HSEQ o auditoria a los ascensores, etc, etc, etc.
Sin dejar a un lado, que la CARTERA SE LES CRECIÓ y el Consejo de Administración no deja recuperarla.
Todo eso es el diario vivir del Administrador de la Propiedad Horizontal.